NOTÍCIA ALMADENSE
Grupo AFA está a reformular o projeto urbanístico previsto para o Ginjal, elevando a cota de soleira dos edifícios acima da linha de inundações e reavaliando os volumes de construção. Inês de Medeiros admite que versão anterior do projeto representava uma grande “sobrecarga”.
O projeto de regeneração do Cais do Ginjal está a ser revisto para incluir mais áreas ajardinadas e novos espaços públicos destinados à população, avançou o grupo AFA, promotor do empreendimento, ao ALMADENSE. “Encontra-se em curso um processo de revisão do Plano de Pormenor do Cais do Ginjal tendo em consideração as recomendações das entidades competentes, nomeadamente da Agência Portuguesa do Ambiente (APA)”, indicou o grupo proprietário dos terrenos.
Com um investimento previsto de 300 milhões de euros, o ambicioso Plano Pormenor inicial, que chegou a estar em exposição no Fórum Municipal Romeu Correia, incluía a construção de um hotel com 160 quartos, um complexo residencial com 300 habitações e um parque de estacionamento com capacidade para 500 veículos.
Contudo, embora tenha sido aprovado há cinco anos, o projeto de requalificação da zona ribeirinha do Ginjal nunca saiu do papel devido a um processo judicial relacionado com o reconhecimento da propriedade dos terrenos. (Ver abaixo “Disputa legal sobre terrenos ribeirinhos”)
Agora, o promotor anuncia alterações ao plano então apresentado, destinadas a atender às observações de diversas entidades públicas, nomeadamente no que se refere às condições de segurança e sustentabilidade da frente ribeirinha. “O objetivo é conciliar a regeneração urbana prevista com a proteção ambiental e o usufruto público da área”, refere o grupo madeirense, numa resposta por escrito enviada ao ALMADENSE.
A definição do novo projeto conta com uma equipa liderada pelo arquiteto Frederico Valsassina, “responsável por toda a componente arquitetónico do empreendimento”, sublinha o grupo AFA.
Além disso, a revisão em curso contempla uma reavaliação dos volumes de construção, tendo em conta as áreas públicas e ajardinadas a integrar no projeto. “O objetivo é alcançar uma melhor articulação entre os espaços edificados e os espaços de usufruto público, assegurando uma intervenção equilibrada e sustentável”, adianta a empresa proprietária dos terrenos.
O grupo admite que a revisão tem como propósito incorporar as recomendações e preocupações expressas por entidades como a Agência Portuguesa do Ambiente (APA) e o Ministério Público, particularmente nas questões relacionadas com a estabilidade da margem e salvaguarda ambiental. Entre as medidas consideradas, destaca-se a “elevação da cota de soleira dos edifícios, acima da linha de inundações identificada”.
Além disso, a revisão do projeto contempla o ajustamento da implantação das construções, com o respetivo desvio em relação à linha de água, de forma a “garantir conformidade com as orientações das entidades competentes e salvaguardar a segurança da frente ribeirinha”.
Questionado pelo ALMADENSE sobre a data de conclusão desta revisão e posterior arranque das obras, o Grupo AFA afirmou que “nesta fase, não existe um calendário definido para a conclusão da revisão nem para a apresentação pública de uma nova proposta”, sublinhando que pretende conduzir o processo com a maior celeridade possível, “assegurando simultaneamente o rigor técnico e o cumprimento de todos os requisitos legais”.
Ainda assim, o promotor reafirma o compromisso com o desenvolvimento do Cais do Ginjal, considerando que se trata de um projeto “estruturante para a requalificação daquela frente ribeirinha”, que conta com vistas panorâmicas sobre o Tejo e Lisboa. Garante ainda que pretende “iniciar a execução das obras assim que estejam reunidas as condições legais e administrativas necessárias”.
A própria Inês de Medeiros, presidente da Câmara de Almada, sublinhou recentemente, em entrevista ao ALMADENSE, a importância de atualizar o plano. A autarca saudou a disponibilidade do promotor em rever o projeto, de forma a “aumentar o espaço público, reforçar a frente ribeirinha, criar um jardim e concentrar a construção prevista”, dando assim resposta às questões levantadas pela APA, sobretudo no que diz respeito à densidade populacional.
Recordando que, quando assumiu funções, o plano “já estava em consulta pública, na fase final”, a presidente da Câmara reconheceu que a versão anterior do projeto representava “uma sobrecarga tão grande” que dificilmente avançaria, mas afirmou ter decidido respeitar o trabalho desenvolvido pela anterior gestão municipal.
Para além do hotel e das 300 habitações, o projeto de requalificação do Ginjal previa também áreas de comércio e serviços, equipamentos culturais e um parque de estacionamento com capacidade para 500 veículos. Questionado pelo ALMADENSE sobre se o novo plano vai manter o mesmo número de habitações, quartos de hotel e lugares de estacionamento, o grupo não forneceu mais detalhes.
Recentemente, o Cais do Ginjal foi interdito por risco de colapso, o que levou à demolição dos edifícios junto ao rio e à requalificação do passeio ribeirinho para restabelecer a segurança. No entanto, o ambicioso projeto urbanístico continuou por concretizar.
Agora, a revisão do plano poderá alongar ainda mais o horizonte de concretização do empreendimento, uma vez que acrescenta novas etapas técnicas e administrativas ao processo.
Disputa legal sobre terrenos ribeirinhos
A demora no arranque das obras no Cais do Ginjal foi alimentada por um impasse jurídico e administrativo complexo, no qual o Ministério Público, baseado em pareceres da Agência Portuguesa do Ambiente, sustentou que a faixa ribeirinha junto ao Ginjal deveria integrar o Domínio Público Marítimo (DPM), o que condicionou o avanço do plano de pormenor e gerou contestações legais.
Em concreto, o Ministério Público entende que a zona deveria integrar o DPM, alegando a existência de “risco de erosão ou de invasão do mar”, bem como “existência de riscos de cheias e inundação” e até “tsunami de elevada magnitude”.
Na primeira instância, o Juízo Central Cível de Almada reconheceu aos proprietários do Cais do Ginjal o direito de manter os seus terrenos excluídos do Domínio Público Marítimo (DPM). Posteriormente, o Ministério Público interpôs recurso junto do Tribunal da Relação de Lisboa, visando reverter essa decisão.
A apreciação do caso fez-se à luz da chamada Lei da Água, que permite reconhecer propriedade privada sobre terrenos que “estejam integrados em zona urbana consolidada (…) fora da zona de risco de erosão ou de invasão do mar, e se encontrem ocupados por construção anterior a 1951”. O Grupo AFA entende que cumpre todos estes requisitos, tendo argumentado que os terrenos em causa integram uma zona urbana consolidada, com construções anteriores a 1951 e se situam em área de Estuário e não costeira.
Além disso, o promotor defende que “inexiste o risco de erosão ou risco natural de invasão do mar na área de intervenção do Plano de Pormenor do Cais do Ginjal”, afirmando que os imóveis se inserem na margem de um estuário com dinâmica distinta da costa marítima.
Em julho de 2023, o Tribunal da Relação confirmou esta interpretação, afirmando no acórdão que “no Cais do Ginjal não se verifica qualquer risco natural de invasão do mar na área de intervenção do Plano de Pormenor do Cais do Ginjal, pelo que todos os prédios das autoras estão fora de zona de risco de erosão ou de invasão do mar”. Sublinhou também que “as construções edificadas nos prédios em causa são anteriores a 1951” e que, no local, “não estão em causa águas do mar (…), mas sim zona de estuário”.
O acórdão crescentou que os documentos da APA não demonstram que o Cais do Ginjal esteja classificado como zona de risco de erosão ou invasão marítima, destacando que o local não está abrangido pelo Programa da Orla Costeira Alcobaça–Cabo Espichel (POC-ACE), que exclui expressamente o estuário do Tejo.
Perante esta análise, o Tribunal da Relação julgou o Recurso do Ministério Público improcedente, confirmando a decisão da primeira instância e mantendo a exclusão dos imóveis do Domínio Público Marítimo.
O jornal ALMADENSE procurou obter junto da APA esclarecimentos quanto à posição da entidade em relação a este assunto e quais as recomendações técnicas fornecidas, mas não obteve resposta.
